20만 유학생 그리고 대학가 임대 수요, 왜 지금 주목해야 할까?

왜 대학가 임대 수요를 주목해야 하는가

대학가 인근 매물을 보유했거나 확장을 고민하는 호스트라면 가장 먼저 궁금한 것은 세 가지일 것입니다.

1. 시장 진입 확신: 실제로 임대 수요가 충분한가?

2. 가격 기준: 어느 수준의 월세와 관리비가 기준점이 되는가?

3. 타이밍 전략: 언제 매물을 준비해야 공실 없이 운영할 수 있는가?

이번 리포트는 위 세 가지 질문에 답하기 위해 유학생·어학연수생 통계, 대학가 임대 시세, 정규 학사 및 어학당 개강 일정을 종합했습니다.

1. 시장 진입에 대한 확신 : 국내 유학생·교환학생 규모

2024년 기준 국내에 체류하는 외국인 유학생 수는 약 26만 명에 달합니다(교육부·KEDI, 법무부 통계 기준). 최근 5년간 꾸준히 증가세를 이어왔으며, 특히 2022년 이후 매년 두 자릿수 증가율을 기록했습니다. 단순한 코로나 이후 회복이 아니라, 지속적인 성장 추세임을 수치가 증명합니다.

공식 통계상 주요 국적은 중국, 베트남, 몽골, 일본, 미국 등이 상위권을 차지하지만, 최근에는 북미·유럽뿐만 아니라 중앙아시아 출신 학생들까지 유입이 확대되고 있습니다. 또한 학위과정 학생의 비중도 점차 늘어나고 있어, 단기 수요에 머물던 시장이 장기 거주 수요로 확장되고 있습니다.

Enkostay 실제 운영 기준으로는 북미·유럽권 테넌트 비중이 더 높은 편인데, 이는 교환학생·어학연수생 중심의 유입 특성이 반영된 결과라고 볼 수 있습니다.

2. 가격 기준 : 대학가 월세·관리비 시세

대학가 원룸 시세를 보면, 전통적인 월세 구조에서는 보증금 1천만 원 기준 월세가 약 70만 원, 관리비가 약 8만 원 정도로 형성되어 있습니다. 하지만 이 기준이 외국인 단기임대 시장에 그대로 적용되지는 않습니다.

전통 월세와의 차이

지역별 시세 차이도 꽤 큽니다. 신촌·이대 일대는 65만~70만 원대, 홍대 근처는 70만 원 이상이 흔하고, 고려대·성신여대 주변은 50만 원대 초반까지 내려가기도 합니다. 결국 같은 대학가라도 보증금 조건이나 건물 옵션, 풀옵션 여부에 따라 금액이 달라지는 것이죠.

언론 보도에서도 수치 차이가 드러납니다. MBC는 서울 주요 대학가 평균을 월세 60만 원, 관리비 7.9만 원 수준이라고 했고, 조선비즈는 이화여대 인근 원룸을 65만~70만 원, 성북구 대학가 원룸을 50만 원대 초반으로 보도했습니다. 이코노미스트는 신촌·홍대 일대가 70만 원 이상, 고려대·성신여대 일대는 55만 원 내외라고 설명했죠.

즉, 대학가라 해도 지역과 조건에 따라 실제 시세는 크게 달라집니다.

전통 월세 vs. 무보증금 단기임대

Enkostay 같은 단기임대 플랫폼은 구조가 다릅니다. 보증금을 받지 않는 대신 월세가 전통 임대보다 높게 책정되는 경우가 많습니다. 예를 들어, 보증금 1천만 원을 맡기고 70만 원대에 계약하는 원룸이 있다면, 무보증금 단기임대는 100만 원 이상에서 시작하는 경우가 흔합니다.

겉으로 보면 전통 시세 대비 부담이 커 보일 수 있지만, 외국인 테넌트에게는 초기 보증금 부담이 없는 점을 높게 평가받고 있습니다. 실제로 Enkostay에서는 이 구조 덕분에 계약 성사율이 안정적으로 유지되고 있습니다.

결국 호스트는 보증금 리스크 없이 더 높은 월세 수익을 확보할 수 있고, 테넌트는 초기 비용 걱정 없이 바로 계약할 수 있어 서로에게 이득이 되는 구조가 만들어집니다.

관리비의 중요성

관리비는 호스트마다 다르게 책정됩니다. 청소, 인터넷, 가스, 전기 같은 항목을 포함하느냐에 따라 차이가 크죠. 문제는 전통 월세 구조에서는 이 관리비가 불투명하게 전달되는 경우가 많아, 테넌트 입장에서는 실제로 매달 얼마를 내야 하는지 헷갈리기 쉽습니다.

Enkostay는 월세와 관리비를 분리해 받지만, 계약 단계에서 내역을 투명하게 안내합니다. 테넌트가 한 달 총 지출을 미리 확인할 수 있도록 돕는 거죠. 특히 외국인 유학생은 낯선 제도에서 갑자기 추가 비용이 발생하는 것을 가장 꺼리기 때문에, 사전 안내만으로도 신뢰를 크게 높일 수 있습니다.

3. 타이밍 전략 : 학사·어학당 일정과 임대 수요 패턴

① 정규 학사 주기

한국 대학은 대부분 3월과 9월에 새 학기가 시작됩니다. 그래서 일반적으로는 1~2월, 7~8월에 유학생들이 방을 찾는 수요가 집중됩니다. 하지만 실제 계약 패턴을 살펴보면, 외국인 학생들의 경우 6~7월과 11~12월에 계약이 몰리는 경우가 많습니다. 이때 체결된 계약은 주로 8월 입주나 12~1월(다음 해) 입주로 이어집니다. Enkostay에서도 같은 경향이 나타나는데, 개강 직전이 아니라 보통 두 달 전쯤 미리 계약을 마무리하는 경우가 많습니다.

② 대학 부설 어학당 주기

대학 부설 어학당은 정규 학사 일정보다 더 자주 개강이 이루어집니다. 보통 3월, 6월, 9월, 12월에 정규 과정이 시작되며, 한 학기는 약 10주 과정으로 운영됩니다. 일부 학교는 4주 단기 과정이나 20주 장기 과정도 함께 운영해, 다양한 형태의 수요가 꾸준히 발생하는 편입니다. 서울대, 연세대, 고려대 등 주요 대학 어학당도 이 일정을 기준으로 운영하는 경우가 많습니다.

③ 계약 기간 특징

교환학생이나 어학연수생은 보통 한 학기 단위로 머무르기 때문에 4~6개월 거주를 선호합니다. 반면 학부나 대학원 정규 과정 학생들은 최소 6개월에서 1년 이상을 선택하는 경우가 많습니다.

호스트 인사이트

대학가 매물은 정규 학사 일정에 따라 연 2회 수요가 집중되고, 어학당 일정을 더하면 연 4회 이상 꾸준한 수요가 발생합니다. 특히 Enkostay에서 확인되는 패턴은 외국인 테넌트들이 개강 직전이 아니라 두 달 전에 미리 계약을 끝낸다는 점입니다. 호스트 입장에서는 이 시점을 미리 준비해두는 것만으로도 공실을 최소화하고 안정적인 운영을 이어갈 수 있습니다.

결론: 숫자로 확인되는 대학가 임대 시장

대학가 임대 시장은 이미 수요가 충분히 검증된 곳입니다. 현재 국내에는 20만 명이 넘는 외국인 유학생이 머물고 있고, 이들은 대학가 주변에서 꾸준히 방을 찾습니다. 전통적인 월세 기준으로 보면 평균 월세는 약 60만 원, 관리비는 약 7만 9천 원 수준인데요, 이런 수치는 호스트가 임대료를 책정할 때 참고할 수 있는 기준선이 됩니다.

다만, Enkostay처럼 보증금을 받지 않는 단기임대 구조가 더해지면 상황은 조금 달라집니다. 초기 비용 부담이 사라지면서 테넌트의 계약 진입 장벽이 낮아지고, 그만큼 계약 성사율은 높아지는 효과가 있습니다.

임대 수요가 몰리는 시기를 이해하는 것도 중요합니다. 대학 정규 학기는 1년에 두 번 시작되고, 어학당은 1년에 네 번 개강하기 때문에 최소 네 차례 이상은 확실한 수요가 발생합니다. 특히 Enkostay에서는 개강 직전이 아니라 보통 두 달 전에 계약을 마무리하는 경우가 많다는 특징이 있습니다.

결론적으로, 대학가 임대를 성공적으로 운영하기 위해서는 데이터를 기반으로 시기를 미리 예측하고 준비하는 것이 핵심입니다. 언제 수요가 몰리고, 어떤 패턴으로 움직이는지를 이해하는 호스트라면 공실 걱정 없이 안정적인 수익과 운영을 이어갈 수 있습니다.