“더 이상 에어비앤비만의 문제가 아닙니다”
불법 숙박업이 단순 논란이 아닌 사회적 문제로 부상하면서, 지방자치단체와 국토부는 전방위적인 단속을 시행하고 있어요.
제주도는 2018년부터 2024년 4월까지 2395건 이상의 불법 숙박업을 적발했고, 주민 안전과 관광객 보호 차원에서 강력 대응 중이며, 인천시도 휴가철에 공유숙박 플랫폼을 통한 무허가 숙박업소 13곳을 집중 단속했고, 일부는 고발 조치까지 이루어졌습니다.
그 중 서울시는 지난 3년간 약 174건의 에어비앤비 등 무허가 공유숙박 사례를 적발했고, 이는 전체의 74%가 신고되지 않은 불법 숙소로 추정된다고 밝혔습니다 . 그리고 최근 YTN은 플랫폼 차원의 대규모 퇴출 계획에 대해, 국내 등록 숙소 7만 여개 중 약 41%인 3만 개가 퇴출 대상이 될 예정이라는 보도를 한 바 있습니다. 퇴출 대상의 대표적인 예는 오피스텔, 다세대, 원룸 등인데 이는 관광진흥법상 외국인관광 도시민박업으로 , 현행법상 외국인관광 도시민박업신고 자체가 불가능한 구조에요.
이처럼 단속은 지역을 가리지 않고, 전방위적으로 강화되고 있습니다.
무허가 숙박 단속, 왜 갑자기 강화됐을까?
불법 숙박 문제는 어제오늘 일이 아닙니다. 하지만 최근 단속 강도가 높아진 데는 몇 가지 뚜렷한 배경이 있습니다:
📰 관련기사: 서울시, 불법 숙박업 단속 강화…적발시 최대 1천만원 과태료
내 임대는 불법일까? 불법 숙박의 기준은?
외국인에게 단기임대를 해도, 모두가 불법은 아닙니다.
핵심은 숙박업 신고 여부와 운영 방식입니다.
공중위생관리법 제3조 : 숙박업 영업은 관할 지자체에 신고가 필요
숙박업 신고없이 에어비앤비에 단기 임대를 하면 무허가 숙박업으로 간주
관광진흥법상 도시민박업으로 신고가 가능한 구조(예: 단독주택 등)가 아닌 경우, 오피스텔/원룸/다세대/아파트 등이라면 구조적으로도 신고 자체가 불가능한 경우가 많습니다.
임대 기간만으로 판단하지 않습니다.
주단위 단기라도, 숙박업으로 정식 신고를 하고 요건을 갖춘 경우는 합법
신고 없이 운영하면 무허가 숙박업으로 간주되어 과태료 및 고발 대상
단속 대상자 왜 속수 무책으로 당하는 걸까? 혼란의 핵심은 ‘법령 혼동’입니다
“주거용으로 썼는데 왜 제재받습니까?”라는 반응도 흔하지만, 법은 분명합니다.
공중위생관리법은 숙박업 영업 시 신고를 명시하고 있으며, 관광진흥법은 외국인 대상 민박 형태를 엄격히 규정하고 있습니다. 특히 오피스텔, 아파트 등 공동주택 구조에서는 적법한 신고 없이는 숙박 영업 자체가 불법입니다. 참고로 생활형 숙박시설은 국토부에서 합법 사용 가이드를 발표한 반면, 지자체마다 해석 차이가 있어 여전히 혼란입니다.
관련 법령 요약
공중위생관리법 제3조
숙박업을 하려면 관할 구청에 신고해야 합니다.
🔗 공중위생관리법
관광진흥법 제3조의4
외국인 대상 도시민박(‘한옥스테이’ 등)은 관광형 민박업으로 별도 등록 필요
🔗 관광진흥법
호스트 필독! 단속 대상이 되는 유형 리스트
아래 항목 중 여러 개에 해당될 경우, 단속 대상이 될 가능성이 높습니다. (※ 지자체별 해석 상이)
✅ 신고 없이 오피스텔, 원룸 등을 플랫폼에 등록해 운영하고 있다
✅ 외국인 관광 도시민박업 등록 없이 영업하고 있다
✅ 단기임대로 운영하지만 침구류를 제공하고 있다
✅ 단기임대로 운영하지만 청소 및 세탁 서비스 등 숙박 서비스를 제공한다
✅ 체크인/체크아웃의 숙박 용어를 사용하고 있다
✅ 단기임대 운영 주소지를 지자체에 등록하지 않았다
✅ 30일 미만 단기 임대임에도 명확한 임대차 계약서를 작성하지 않았다
그렇다면 어떤 방식이 안전할까?
불법 숙박 단속에서 가장 문제가 되는 지점은 “숙박업 신고 없이 주 단위로 외국인에게 임대하는 구조”입니다. 특히 오피스텔·원룸처럼 숙박업 신고가 불가능한 건물에서 이를 운영할 경우, 단속 대상이 되기 쉽습니다.
엔코스테이는 이런 회색지대를 명확히 피한 구조로 운영됩니다.
30일 이상 장기 임대차 계약을 체결하고
침구·세면도구 등 숙박 서비스는 제공하지 않으며
숙박업이 아닌 주거용 임대로 법적으로 분류됩니다.
이 때문에, 숙박업 신고 없이도 불법 숙박으로 간주되지 않고, 단기 수익보다 지속 가능한 장기 운영이 가능한 구조로 인식되고 있습니다.
리스크 구조 비교표를 참고하여 현재 내가 어디에 해당하는지를 한 눈에 확인해 보세요!
결론: 숙박과 임대, 구조 점검이 필요한 때입니다
단기임대 자체가 불법은 아닙니다. 문제는 어떤 구조로 운영하고 있느냐에 따라 법적 분류가 ‘합법 임대’가 될 수도 있고, ‘무허가 숙박업’이 될 수도 있다는 점입니다.
숙박업 신고를 하지 않았고, 호텔처럼 단기 게스트에게 침구와 서비스를 제공하고 있다면 그 구조는 단속 대상이 될 가능성이 높습니다. 반대로, 30일 이상 임대차 계약, 서비스 제공 없는 자율 운영, 주거용 목적에 충실한 구조라면 그 자체로도 법적 리스크 없이 운영할 수 있습니다.
지금 내가 운영 중인 구조가 “숙박인지, 임대인지”한 번 정확히 점검해보세요.
엔코스테이는, 그 기준을 먼저 정하고 운영하는 곳입니다.
더 알아보고 싶다면?
🔍 ‘합법적으로 단기임대를 할 수 있는 플랫폼’이 궁금하시다면,
👉에어비앤비 불법 숙소, 2025년 10월부터 퇴출…시장 구조가 바뀐다 글을 확인해 보세요!
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