호스트 세미나 인사이트: 단기임대 세금 편

안녕하세요. 엔코스테이입니다.

지난 엔코스테이 호스트 세미나에서는 단기임대 시장에서 꼭 필요한 세무 지식을 주제로 강연이 진행되었습니다. 이 자리에 함께한 연사는 세무법인 배의 배장근 대표 세무사로, 단기임대 호스트들이 현장에서 바로 활용할 수 있는 세금 관리와 신고 노하우를 전해주셨습니다.

이번 글에서는 그날의 강연 내용을 바탕으로, 호스트라면 반드시 알아야 할 세무 포인트를 정리해드리겠습니다.

세무법인 배 : 배장근 대표 세무사 소개

이번 강연을 맡아주신 배장근 대표 세무사(세무법인 배)는 단기임대·공유숙박 분야에서 호스트들이 가장 궁금해하는 세무 리스크와 절세 전략을 실제 사례와 함께 풀어주셨습니다. 현장에서 바로 적용할 수 있는 실질적인 설명 덕분에 많은 호스트분들이 큰 도움을 받으셨습니다.

배장근 대표 세무사가 이끄는 세무법인 배는 원펌(One Firm) 체제로 운영되는 세무법인으로, 지점 없이 하나의 본사 체제만을 유지하며 전문성을 강화해왔습니다. 단순한 세무 대리 업무를 넘어, 기업 신용등급 관리, 정책자금 확보, 외부 투자유치, 대출금리 인하 등 다양한 재무 컨설팅 경험을 축적하고 있습니다. 이러한 전문성을 바탕으로 이번 강연 또한 호스트들에게 실질적인 인사이트를 제공했습니다.

왜 호스트에게 세무가 중요한가?

공유숙박/단기임대는 단순한 임대가 아니라 사업자에 해당합니다. 따라서 사업자 등록을 하지 않거나 신고를 소홀히 하면 불필요한 세금이나 가산세 부담이 생길 수 있습니다.

👉 공실 관리만큼 중요한 것이 바로 세금 관리라는 점을 기억하세요.

세무 환경과 단속 강화

최근 국가 세수가 크게 부족해지면서 국세청은 공유숙박업·단기임대업을 집중 단속 업종으로 지정했습니다. 과거 미신고 소득까지 소급 조사될 수 있으며, 세무조사는 최대 10년까지 소급 가능합니다.

👉 “아직 규모가 작으니 괜찮겠지”라는 생각은 위험합니다.

1. 공유숙박업과 부동산 임대업, 무엇이 다를까?

단기임대나 공유숙박업을 고민하는 호스트라면 반드시 확인해야 할 부분이 있습니다. 바로 건물 유형과 허가 요건, 그리고 해당되는 숙박업 종류입니다.

• 건물의 종류와 위치(도시/농촌)에 따라 어떤 숙박업으로 등록할 수 있는지가 달라집니다.

• 공유숙박업은 단순히 플랫폼에 매물을 올리는 것만으로는 합법적이지 않습니다. 건물 유형에 맞는 숙박업 신고가 선행되어야 하며, 이후에는 국세청 사업자 등록까지 마쳐야 합니다.

건물 유형에 따라 가능한 숙박업 종류

2. 사업자 등록

2-1. 사업자 등록은 의무

「소득세법」과 「부가가치세법」에 따르면, 부동산 임대업이나 숙박업은 ‘사업’에 해당하므로 사업자 등록을 반드시 해야 합니다. 사업 개시일로부터 20일 이내에 관할 세무서 또는 홈택스를 통해 신청하지 않으면, 무등록 가산세 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

2-2. 허가와 등록은 별개 절차

• 구청 허가: 1개월 미만의 단기 숙박을 운영하려면 「공중위생관리법」에 따른 숙박업 신고가 필요합니다. 외국인 대상 도시민박업은 「관광진흥법」에 따라 별도의 신고가 필요합니다.

• 국세청 등록: 숙박업 신고와는 별도로, 국세청에 사업자 등록을 완료해야 세무상 합법적인 운영이 가능합니다.

2-3. 업종 코드와 과세 유형 선택

사업자 등록 시 반드시 업종 코드와 과세 유형(일반과세자·간이과세자·면세사업자)을 선택해야 합니다. 이 선택은 부가가치세 부담과 절세 전략에 큰 영향을 미치므로 신중해야 합니다.

• 간이과세자: 연 매출 1억 4천만 원 미만인 경우 선택 가능, 세 부담 완화

• 일반과세자: 세금계산서 발급·매입세액 공제가 가능

• 면세사업자: 1개월 이상 주택 임대 시 해당 가능

2-4. 여러 호실·건물을 운영한다면?

원칙적으로는 사업장마다 각각 사업자등록을 해야 합니다. 다만 「부가가치세법」 제8조의2에 규정된 사업자 단위과세 제도를 활용하면, 여러 사업장을 하나의 사업자등록번호로 통합해 관리할 수 있습니다.

• 사업자 단위과세: 여러 사업장을 한 사업자등록번호로 묶어 관리하는 제도

  → 부가가치세 신고·납부를 일괄 처리할 수 있어 행정 부담을 줄일 수 있습니다.

3. 업종코드

• 사업자 등록 시 선택하는 업종코드에 따라 부가가치세와 종합소득세 산출 방식이 달라집니다. 따라서 매출 규모와 임대 형태(단기 vs 장기)에 따라 가장 유리한 업종코드를 선택하는 것이 절세 전략의 첫걸음입니다.

4. 세금: 부가가치세 및 종합소득세

4-1. 부가가치세

단기임대와 공유숙박을 운영하는 경우 부가가치세(VAT) 적용 여부는 임대 기간과 사업자 유형에 따라 달라집니다.

(1) 과세 유형

• 일반과세자: 「부가가치세법」에 따라 원칙적으로 매출액의 10%를 부가세로 신고·납부해야 하며, 세금계산서 발급과 매입세액 공제가 가능합니다.

• 간이과세자: 「부가가치세법」 제61조에 근거하여 연 매출 1억 4천만 원 미만인 경우 적용 가능하며, 업종별 부가가치율(숙박업 2.5% 등)을 적용받습니다. 다만 세금계산서 발급·환급에는 제한이 있습니다.

(2) 임대 기간에 따른 구분

• 1개월 미만 임대(숙박업): 「부가가치세법」 제4조(재화·용역의 공급)에 따라 과세 대상입니다.

• 1개월 이상 임대(주거용): 「부가가치세법」 제26조 제1항 제9호 및 같은 법 시행령 제41조에 따라 면세 대상으로 분류됩니다.

  단, 임대차 계약서 및 계좌이체 내역 등 거주 목적을 입증할 수 있는 자료가 필요합니다.

(3) 현금영수증 발급

• 숙박업(1개월 미만): 「소득세법」 제162조의3 및 국세청 「현금영수증 의무발행업종 지정 고시」에 따라 반드시 발급해야 하며, 결제일로부터 5일 이내 처리해야 합니다.

• 임대업(1개월 이상): 의무 발행 업종에는 해당하지 않으나, 세입자가 요청하는 경우 「조세특례제한법」 제126조의3에 따라 발급해야 합니다.

(4) 통신판매업 신고 요건

• 「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률」 제12조에 따라, 연간 50건 이상 온라인 플랫폼(에어비앤비, 엔코스테이 등)을 통한 거래가 발생하면 통신판매업 신고 의무가 있습니다.

4-2. 종합소득세

(1) 매출보다 중요한 건 ‘순이익’입니다.

호스트가 한 해 동안 벌어들인 매출이 아무리 커도, 실제로 남은 돈(순이익)이 얼마인지가 세금 계산의 기준이 됩니다.

(2) 필요경비로 인정되는 항목

세법은 사업과 직접적으로 관련된 지출을 필요경비로 인정합니다. 단, 모든 지출은 반드시 증빙 자료(세금계산서, 영수증, 계좌이체 내역 등)가 있어야 필요경비로 인정됩니다.

• 대표적인 항목은 다음과 같습니다.

  • 관리비와 전기·수도·가스 같은 공과금

  • 청소, 세탁 등 용역비

  • 세제, 소모품, 가구 등 운영에 필요한 물품 구입비

  • 광고비와 마케팅비

  • 시설 유지·보수 비용

5. 호스트를 위한 절세 꿀팁

단기임대나 공유숙박을 시작하면 가장 먼저 부딪히는 고민 중 하나가 세금입니다. 세무 관리를 잘못하면 예상치 못한 세 부담이 생길 수 있기 때문에, 운영 초기부터 올바른 습관을 들이는 것이 중요합니다.

이번 엔코스테이 호스트 세미나에서 배장근 대표 세무사가 직접 전해주신 세무 꿀팁 세 가지를 정리했습니다.

(1) 접대비는 연간 3,600만 원 한도

세법에서는 사업과 직접 관련된 접대비 지출을 필요경비로 인정합니다.

다만, 개인 부동산 임대업의 접대비 한도는 2025년은 3,600만 원까지만 인정, 2026년 부터는 1200만원 으로 개정되었습니다.

이를 초과하는 비용은 경비로 인정되지 않으니, 접대비 지출은 반드시 증빙을 남기고 관리해야 합니다.

(2) 사업용 신용카드 사용은 필수

사업 운영비와 개인 생활비를 구분하지 않으면 세무조사 시 불이익을 받을 수 있습니다. 이를 막으려면 국세청에 등록한 사업용 신용카드와 계좌를 사용해야 합니다.

모든 운영 관련 비용을 사업용 카드로 결제하면 증빙 관리가 훨씬 수월해지고, 종합소득세 신고 시 비용 인정도 확실하게 받을 수 있습니다.

(3) 순이익이 커진다면 법인 전환 고려

개인사업자는 소득이 늘어날수록 높은 누진세율(6~45%)이 적용됩니다. 반면, 법인은 구간별 법인세율(9~10%)이 적용되며, 비용 인정 범위도 넓습니다.

6. 세무 지식이 부족할 때 주의할 점

세금 신고를 직접 할 수도 있지만, 규정이 자주 바뀌고 구조가 복잡하기 때문에 실수가 생길 수 있습니다. 국세청에서 소명 요구가 들어올 수 있고, 신고 누락 시 가산세가 발생할 수 있으며, 불필요하게 많은 세금을 낼 수도 있습니다.

7. 결론

단기임대와 공유숙박은 단순히 집을 빌려주는 일이 아니라, 법적·세무적 요건이 얽힌 사업 활동입니다.

사업자 등록부터 부가가치세, 종합소득세, 증빙 관리까지 모든 과정이 호스트의 책임으로 이어지며, 작은 실수도 큰 세 부담으로 돌아올 수 있습니다.

가장 위험한 생각은 “나는 규모가 작으니 괜찮다”라는 안일함입니다. 법과 제도는 규모가 아니라 운영 구조에 따라 적용되며, 오히려 소규모 호스트일수록 가산세나 불이익을 더 크게 체감할 수 있습니다.

따라서 처음 시작할 때부터 안전한 세무 구조를 설계하고, 필요하다면 전문가의 검토를 받는 것이 가장 현명한 선택입니다. 이번 세미나에서도 실제 사례를 통해 이러한 점이 강조되었듯, 호스트라면 세무 관리 또한 운영의 핵심이라는 사실을 잊지 말아야 합니다.