한국에서 집 구하기, 유학생이 가장 먼저 부딪히는 ‘보증금 장벽’
외국인 유학생이 한국에서 집을 구할 때 가장 큰 걸림돌은 보증금 제도입니다.
대부분의 원룸·오피스텔은 수백만 원 이상의 보증금을 요구하는데, 유학생들은 한국 계좌가 없거나 송금 절차가 복잡해 초기 비용을 마련하기 어렵습니다. 또한 대부분의 유학생들의 나라와 비교할 때 한국의 보증금은 매우 높은 수준이죠. 서양의 많은 나라들은 보증금을 한달에서 많게는 세 달치 월세를 냅니다. 아무리 월세가 비싸더라도 1,000만원이 넘는 경우는 흔치 않죠.
결국 좋은 숙소를 찾더라도 보증금 문제 때문에 계약이 무산되는 경우가 많습니다.
기숙사만으로는 부족한 외국인 유학생 숙소
한국의 대학생 중 약 23%만이 학교 기숙사에 거주하고 있으며, 특히 수도권(서울 지역)의 경우 이 비율은 약 15% 이하입니다. 이는 기숙사 수용의 한계가 크며, 기숙사만으로는 충분하지 않다는 현실을 보여줍니다. 그렇다면 외국인의 경우 기숙사를 구하는 것은 더 힘들겠죠.
고려대학교의 경우, 외국인 전용 기숙사를 보유하고 있음에도 불구하고 700명 이상의 유학생을 수용하는 규모로만 운영되고 있어 모든 신청자를 수용하기에는 부족한 상황이죠. 이처럼 기숙사의 수용 능력 부족과 높은 입주 경쟁률로 인해 많은 외국인 유학생들이 민간 부동산 시장으로 눈을 돌리지만, 그 과정에서 보증금이라는 또 다른 장벽이 발목을 잡는 경우가 많습니다.
보증금 없는 단기임대, 게스트와 호스트 모두에게 유리한 선택
1. 불필요한 보증금 분쟁이 사라진다
호스트가 가장 우려하는 지점 중 하나는 보증금 반환 과정에서 발생하는 갈등입니다. 실제 임대 현장에서는 퇴실 시 수리비나 청소비 공제를 두고 게스트와 호스트가 대립하는 경우가 흔합니다. 보증금이 없는 구조에서는 이러한 문제가 원천적으로 차단됩니다. 계약과 정산이 모두 플랫폼 안에서 이루어지기 때문에, 호스트는 더 이상 “보증금 얼마를 돌려줘야 하나”라는 불필요한 분쟁에 시간을 쓰지 않아도 됩니다.
2. 플랫폼 중재와 기록 기반의 안전장치
보증금이 없어도 호스트가 무방비 상태에 놓이는 것은 아닙니다. 저희 엔코스테이는 계약·결제·메시지 등 모든 과정이 기록으로 남기기 때문에, 만약 게스트가 물건을 훼손하거나 문제가 발생했을 때 플랫폼이 객관적인 근거에 기반해 중재할 수 있습니다. 필요하다면 호스트 보호 장치를 마련해 보상까지 이어질 수 있어, 오히려 개인 간 직거래보다 더 안전한 환경이 됩니다.
3. 장기 게스트의 안정성
단기 여행객과 달리 3개월 이상 머무는 게스트는 문제 발생 빈도가 낮습니다. 장기 체류를 목적으로 온 외국인 유학생이나 직장인은 숙소를 단순히 ‘하룻밤 머무는 공간’이 아니라 ‘내 집 같은 생활 공간’으로 여기기 때문에, 파손이나 소음 같은 리스크가 오히려 적습니다. 실제로 많은 호스트들이 장기 게스트일수록 집을 깨끗하게 쓰고 규칙을 잘 지킨다고 피드백하고 있습니다.
4. 운영 효율성과 시간 절약
호스트에게 있어 보증금 반환 과정은 단순히 돈의 문제가 아니라 운영 효율성의 문제이기도 합니다. 직접 현금을 돌려주거나 공제 내역을 설명하느라 시간을 소모하는 대신, 보증금 없는 계약 구조에서는 입실부터 퇴실까지 모든 절차가 훨씬 단순해집니다. 결과적으로 호스트는 CS 처리나 분쟁 대응에 쓰던 시간을 줄이고, 운영 안정화와 게스트 관리에 더 집중할 수 있습니다.
보증금 없는 단기임대는 겉보기에는 게스트에게만 유리한 것처럼 보일 수 있지만, 실제로는 호스트의 운영 부담을 줄이고 안정성을 높이는 구조이기도 합니다.
게스트는 초기 비용 부담이 없고,
호스트는 보증금 분쟁에서 자유로우며,
플랫폼의 기록과 중재가 양쪽을 보호해 주는 안전망 역할을 합니다.
따라서 보증금 없는 구조는 단순히 “게스트 편의”가 아니라, 호스트와 게스트 모두에게 이익이 되는 상생 모델이라고 볼 수 있어요.
외국인 유학생 단기임대, 앞으로의 전망
2025년 10월 16일부터 에어비앤비가 숙박업으로 등록되어있지 않은 불법 숙소들을 삭제하겠다고 발표했습니다. 그래서 합법성과 안정성을 갖춘 보증금 없는 임대 플랫폼에 대한 시장 수요는 앞으로 더욱 확대될 것으로 예상됩니다. 대학들도 기숙사 외에 안전한 대안 숙소를 찾고 있어, 보증금 없는 단기임대는 한국 유학의 필수 인프라로 자리잡을 가능성이 큽니다.
엔코스테이는 시장의 변화에 맞춰, 호스트와 게스트 모두가 안심할 수 있는 투명하고 안정적인 임대 플랫폼을 선도해 나가겠습니다.
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