에어비앤비 불법 숙소, 2025년 10월부터 퇴출…시장 구조가 바뀐다

에어비엔비 미신고 숙소 퇴출, 시장의 변화

작년, 에어비앤비는 2025년 10월부터 국내에서 신고번호가 등록되지 않은 숙소를 전면 퇴출하겠다고 공식 발표했습니다. 2025년 10월 이후에는 신고번호가 없는 호스트들의 숙소들을 플랫폼에서 자동으로 비노출 또는 삭제한다고 한 것이죠. 이 조치는 단순한 가이드라인이 아니라, 플랫폼 레벨에서 이루어지는 강제적 정비 조치입니다. 단순한 단속을 넘어, 국내 공유숙박 시장 구조 전반에 큰 영향을 미칠 제도 변화이기도 하죠.

업계에 따르면 국내 등록 숙소는 약 7만 개 이상으로 추정되며, 이 중 약 3만 개(전체의 40% 이상)는 영업신고 없이 운영되고 있다고 추정합니다. 대표적인 예는 오피스텔, 오피스텔형 원룸 등인데, 이는 「관광진흥법 시행령」상 외국인관광 도시민박업의 신고 요건인 ‘주택’에 해당하지 않아,현행법상 도시민박업으로 신고 자체가 불가능한 구조입니다. 반면, 다세대주택·단독주택 등은 주택법상 ‘주택’으로 분류되므로 신고 자체는 가능하지만 실거주 요건, 동의 요건 등 까다로운 제한으로 인해 실제 등록이 매우 어려운 실정입니다.

이로 인해 수많은 호스트가 운영 중단 위기를 맞고 있습니다. 하지만 수요는 사라지지 않습니다. 서울, 부산 등 외국인 수요가 많은 지역에서는 여전히 장기 숙소를 찾는 유학생, 워홀러, 디지털 노마드, 교환연수자 등이 존재하기 때문입니다. 오히려 한류의 열풍으로 점차 늘어나고 있는 추세죠. 문제는 이 수요를 합법적으로 흡수할 수 있는 플랫폼이 많지 않다는 것입니다.

여기서 대안이 될 수 있는 것이 바로 엔코스테이입니다.

엔코스테이는 단기 숙박이 아닌, 6개월 이상 장기 체류하는 외국인이 많이 찾는 합법 단기임대 플랫폼입니다.

✅ 1. 합법적 구조에서 운영 가능 (Legality)

• 엔코스테이는 숙박업이 아닌 임대업 기반이기 때문에, 관광진흥법에 저촉되지 않음

• 오피스텔, 원룸, 다세대 주택 등 기존 에어비앤비에서 퇴출된 유형의 주택도 등록 가능

• 실거주 요건 없이 외국인 대상 임대가 가능, 불법 전환 리스크 없음

✅ 2. 외국인 단기임대 수요에 최적화 (Demand Fit)

• 엔코스테이 주요 고객은 3-6개월 이상 체류하는 외국인 유학생·워홀러·노마드

• 보증금 0원, 가구 완비, 3-6개월 단위 계약 등 외국인이 선호하는 조건을 충족

✅ 3. 운영 리스크 최소화 (Operational Safety)

• 전자계약서 자동 발급, 다국어 계약서 제공 (한/영)

• 외국인등록증(ARC) 발급용 주소 증빙도 시스템 내부에서 이용 가능하여 CS 부담 최소화

✅ 4. 수익 안정성 확보 (Revenue Stability)

• 단기숙박 대비 체류 기간이 길어 공실 리스크가 낮음

• 가격 경쟁력 있는 플랫폼 수수료 구조

• 장기 계약 기반이므로 시즌별 수요 편차 영향 적음

✅ 5. 전환의 용이성 (Ease of Migration)

• 기존 오피스텔/원룸 보유자라면 사업자 등록 없이도 등록 가능

• 초기 세팅 후에는 계약, 서류 작업, 적극적인 C/S 지원으로 쉬운 온보딩 가능

특히 엔코스테이는 다음과 같은 점에서 에어비앤비 퇴출 호스트에게 현실적인 대안입니다.

불법 리스크 없는 합법 임대 구조, 외국인 수요에 특화된 단기 임대 설계, 반복 CS가 줄어드는 전자계약 자동화 기능, 공실 걱정이 적은 장기 수익 모델 등 이제는 합법성과 안정성을 갖춘 구조로 전환할 때입니다

엔코스테이는 그 전환을 도와줄 준비가 되어 있습니다.