에어비앤비 규제 이후, 호스트들이 선택한 합법적 대안
최근 몇 년 사이, 단기숙박 시장은 큰 변화를 겪고 있습니다. 누구나 쉽게 ‘호스트’가 될 수 있던 시기를 지나, 이제는 법적 기준과 규제가 시장의 질서를 다시 세우고 있는 시점이에요.
1. 단기숙박 시장의 변화, 그리고 규제의 확산
불법 숙박업이 단순한 논란을 넘어 사회적 문제로 인식되면서, 정부와 지방자치단체의 단속이 전방위적으로 강화되고 있습니다. 지자체별로 불법 운영을 적발하는 사례가 매년 증가하고 있으며, 숙박 플랫폼 역시 정부 정책에 맞춰 자체 정비에 들어간 상황입니다.
예를 들어, 제주도는 2018년부터 2024년 4월까지 총 2,395건의 불법 숙박업을 적발했으며, 관광객 안전과 지역 주민 보호를 이유로 지속적인 모니터링을 진행하고 있습니다. 서울시 또한 최근 3년간 약 174건의 무허가 공유숙박 사례를 조사했는데, 이 중 약 74%가 신고되지 않은 불법 숙소로 확인되었습니다.
이와 더불어, 주요 단기관광 플랫폼(에어비앤비 등) 역시 정부 지침에 따라 허가·신고가 되지 않은 숙소의 등록을 단계적으로 해지하고 있는 추세입니다. 플랫폼 차원에서 자진 정비와 숙소 퇴출 작업이 병행되며, 오피스텔·다세대·원룸형 숙소가 집중적인 조정 대상이 되고 있습니다.
결국 지금의 시장은 단속이 아니라 ‘정비의 단계’에 있습니다. 숙박업으로 신고되지 않은 임대 구조는 더 이상 회색지대에 머물 수 없으며, 법적 안정성을 갖춘 형태로 재편되는 과정에 놓여 있습니다.
2. 규제가 만든 공백, 그리고 새로운 기회
강화된 단속과 플랫폼의 정비로 인해, 단기 숙박 시장은 빠르게 재편되고 있습니다. 이 과정에서 불법 운영이 중단된 숙소들이 대거 사라지며, 그 공간을 이용하던 외국인 유학생, 장기 체류자, 워킹홀리데이 참가자 등 실거주 수요가 남게 되었습니다.
한국관광공사 자료에 따르면, 외국인 체류자의 평균 체류 기간은 점차 길어지고 있으며, 특히 1개월 이상 중장기 거주 목적의 수요는 꾸준히 증가하고 있습니다. 반면 이들을 수용할 합법적인 숙소 공급은 여전히 부족한 실정이에요.
즉, 규제로 인해 단기 관광 중심의 숙소는 줄었지만, 거주 중심의 임대 시장은 새로운 성장 국면에 진입한 셈입니다. 이 변화는 외국인에게는 “안전하고 투명한 주거 대안”을, 호스트에게는 “합법적이고 지속 가능한 수익 구조”를 의미합니다.
👉 이제 시장의 초점은 ‘숙박’이 아니라 ‘거주’로 이동하고 있습니다. 단속이 불러온 것은 시장의 위축이 아니라, 새로운 질서와 기회의 시작입니다.
3. 호스트들이 찾는 ‘합법적 대안’의 기준
정부의 단속 강화 이후, 가장 먼저 변화를 체감한 건 호스트들이었습니다. 그동안 ‘숙박업’과 ‘임대업’의 경계에 놓였던 원룸·오피스텔 운영자들이 “이제는 합법적인 틀 안에서 안정적으로 운영할 방법이 필요하다”는 현실적인 문제에 직면한 것이죠.
3-1. 숙박업과 임대업의 차이, 어디까지가 합법인가
현재 대한민국의 법 체계상, 숙박업은 ‘관광진흥법’에 따라 신고가 필요하고 도시형 숙박시설(예: 외국인관광 도시민박업)은 주거용 건물 대부분에서 허용되지 않습니다.
특히 오피스텔, 다세대, 원룸은 구조상 숙박업으로 등록이 불가능해요. 이 때문에 기존 공유숙박 플랫폼을 통해 방을 단기 임대로 내놓는 행위는 대부분 법적 회색지대 혹은 불법으로 분류됩니다.
반면, 임대업은 ‘거주 목적’을 전제로 한 합법적 형태의 계약이에요. 즉, 임차인이 실제로 생활을 하는 ‘거주형 임대’라면 사업자등록 후 합법적으로 운영할 수 있습니다. 다만, 외국인을 대상으로 하는 경우에는 다음과 같은 조건이 추가로 필요합니다.
3-2. 외국인 대상 임대가 합법이 되기 위한 3가지 조건
1️⃣ 임대사업자 등록 (선택사항)
→ 엔코스테이 호스트는 숙박업이 아닌 임대차 계약 기반의 임대업 형태로 운영되기 때문에, 원칙적으로 사업자 등록 없이도 활동이 가능합니다. 단, 여러 채를 운영하거나 수익 규모가 커질 경우에는 주택임대사업자 등록을 통해 세금 신고를 투명하게 관리할 수 있습니다.
2️⃣ 외국인 거주 서류 발급 가능 여부
→ 외국인이 비자나 체류자격을 갱신할 때 필요한 ‘거주지 확인서(Confirmation of Residence)’를 발급할 수 있어야 합니다. 일반 숙박업은 이 서류를 제공할 수 없습니다.
3️⃣ 계약·정산 시스템의 투명성
→ 영문 계약, 전자계약, 월세 수금·정산 내역이 명확히 관리되어야 법적 분쟁이나 세금 관련 문제를 예방할 수 있습니다.
3-3. 불법 리스크에서 ‘합법적 수익 구조’로의 전환
과거에는 단기간 높은 수익을 내는 것이 호스트들의 우선순위였다면, 이제는 리스크를 최소화하면서 장기적으로 안정적인 수익을 내는 구조가 중요해졌습니다.
특히 정부 단속 강화 이후, 일부 호스트들은 이미 과태료 처분이나 신고 누락 문제를 겪으며 운영 방식을 전면 재정비하고 있어요.
이제 합법 임대는 선택이 아니라 생존 전략이 되었습니다. 그리고 이 변화의 중심에서, ‘외국인 장기 거주’라는 새로운 시장이 빠르게 성장하고 있습니다.
4. 엔코스테이, 합법 임대의 새로운 표준
정부 규제 이후, 수많은 호스트들이 기존 단기숙박 플랫폼을 떠나 안전하고 지속 가능한 대안을 찾고 있습니다.
그 대안의 중심에는 ‘합법적인 임대 구조’를 기반으로 한 엔코스테이(Enkostay)가 있습니다. 엔코스테이는 숙박업이 아닌 임대업 기반의 구조로 운영되며, 외국인 장기 거주자(유학생·워킹홀리데이·연구원 등)를 위한 합법적인 거주 플랫폼입니다. 즉, ‘숙박’이 아니라 ‘거주’를 전제로 한 임대 계약을 체결하기 때문에 현행 법 체계에서 완전히 합법적인 운영이 가능합니다.
4-1. 임대업의 합법적 틀 안에서 운영되는 플랫폼
엔코스테이는 관광진흥법상 숙박업이 아니라, 주택임대사업법을 준수하는 합법 임대 구조를 따릅니다.
호스트는 별도의 숙박업 신고 없이도 외국인과 임대 계약을 맺을 수 있으며, 모든 계약은 플랫폼 내 전자계약 시스템을 통해 진행됩니다. 이 시스템을 통해 호스트는 영문 계약서 작성, 체류 확인 서류 발급, 임대료 정산까지 모두 비대면으로 처리할 수 있습니다. 즉, 오프라인 접촉 없이도 외국인과의 합법적 임대 전 과정을 자동화할 수 있는 구조입니다.
4-2. 신뢰의 기반, 대학 및 기관 제휴
엔코스테이는 단순한 민간 플랫폼이 아닙니다. 엔코스테이는 여러 대학교 국제처 및 교류 기관(유학원)과 협력하며, 유학생들에게 오프캠퍼스 주거 대안으로 소개되고 있습니다
이를 통해 매년 한국을 찾는 수많은 외국인 유학생들이 대학교 국제처 및 교류 부서를 통해 엔코스테이를 추천받고 있습니다. 이러한 협력 구조는 호스트에게는 안정적인 입주율과 검증된 게스트층을, 게스트에게는 신뢰할 수 있는 주거 환경을 동시에 제공합니다. 또한, 엔코스테이는 해외 유학원 및 정부 교류 기관과의 협력망을 지속적으로 확장하며, 외국인 입국 전부터 계약이 성사되는 글로벌 주거 파이프라인을 구축하고 있습니다.
4-3. 임대 이상의 가치, 엔코스테이가 만든 새로운 표준
엔코스테이는 단순히 ‘방을 연결하는 플랫폼’이 아닙니다. 계약·정산·거주지 증빙·커뮤니티 운영까지 아우르는 완결형 임대 생태계를 구축하고 있습니다.
전자계약 시스템으로 투명한 거래
거주지 서류 발급으로 외국인 비자·체류 연장 지원
월세 자동 정산으로 호스트의 회계 부담 최소화
운영 시간 내 영어 응대로 거주 중 불편 최소화
이 모든 과정이 법적 안정성 위에서 운영된다는 점이 기존 단기 숙박 플랫폼과 가장 뚜렷한 차별점입니다.
👉 엔코스테이는 단기임대의 새로운 길을 열었습니다. 이제는 단순히 방을 내어주는 것이 아니라, 합법적이고 신뢰할 수 있는 구조 속에서 외국인과 호스트가 함께 지속 가능한 주거 문화를 만들어가는 시대입니다.
5. 시장의 방향은 명확합니다
이제 단기숙박 시장은 두 갈래로 나뉘고 있습니다.
관광 중심의 단기관광 시장
거주 중심의 장기 체류 시장
단기관광 시장은 여전히 높은 변동성과 단속 리스크를 안고 있습니다. 시즌별 수요 편차가 크고, 법적 규제 강화로 인해 예측이 어려워지고 있기 때문이죠. 반면, 장기 체류형 임대는 합법적이고 안정적인 수익 구조를 기반으로 빠르게 성장하고 있습니다.
👉결국, 규제는 시장을 막지 않습니다. 다만 “누가 제도 안에서 지속 가능한 구조를 먼저 만들 수 있는가”의 싸움일 뿐입니다.
6. 결론 | 규제의 끝, 새로운 질서의 시작
이번 규제는 시장의 끝이 아닙니다. 오히려 호스트 산업이 진화하는 전환점이 되었습니다.
이전까지는 ‘단기 숙박’이라는 이름 아래 불안정하게 운영되던 구조가 정리되고, 이제는 법 안에서 운영되는 합법적 임대 모델이 빠르게 자리 잡고 있습니다. 그 중심에는 외국인 장기 체류자와 호스트를 연결하는 합법 플랫폼 엔코스테이(Enkostay)가 있습니다.
엔코스테이는 불법 숙박의 회색지대를 벗어나 ‘임대업’이라는 제도권 안에서 새로운 질서를 만들어가는 플랫폼입니다. 즉, 규제가 만든 공백을 “더 나은 구조”로 채워가는 주체이자, 합법 임대 시장의 새로운 표준으로 자리 잡고 있습니다.