전세의 시대가 저물고 있다
앞서 살펴본 것처럼 부동산 불패 신화의 균열과 규제 강화는 시장의 ‘투기적 구조’를 흔들고 있습니다. 그 중 가장 뚜렷한 변화는 전세에서 월세로의 급격한 전환입니다.
2024년 상반기 통계만 봐도 이미 ‘전세의 시대’는 빠르게 저물고 있습니다.
서울: 63.7%
수도권: 59.8%
전국 평균: 60.4%
이는 전체 임대 거래 중 월세 비중이 과반을 넘어섰다는 뜻입니다.
더 주목할 부분은 주택 유형별 격차입니다.
비아파트(오피스텔, 연립 등): 74.9%
아파트: 45.6%
KDI의 경고 – ‘전세의 월세화’
KDI 분석에 따르면, 오피스텔·단독주택의 경우 이미 월세 비중이 70~80% 수준이라고 합니다.
특히, 대선 이후 수도권을 중심으로 전세 계약이 급격히 월세로 전환될 것이라는 전망이 나왔습니다. 이 변화는 단순한 임대 형태 변화가 아니라 임대 시장 구조가 ‘보증금 + 월세’ 방식으로 재편되고 있음을 의미합니다.
이는 투자자와 운영자 모두에게 새로운 수익 구조를 설계할 기회이자 도전 과제가 되고 있습니다.
글로벌 자본이 움직이고 있다
한국 임대 시장은 지금 글로벌 자산운용사들의 레이더에 들어와 있습니다.
수백억 달러 규모의 자본이 월세 시장 선점을 위해 속속 진입하고 있어요.
흥미로운 건,
글로벌 자산운용사 목표 수익률: 8.6%
글로벌 평균: 6~7%
한국 주택 임대 수익률: 2~3%
수익률이 이렇게 낮은데도 왜 들어올까요?
답은 간단합니다. 한국은 월세 인상 여지가 크고, 전세에서 월세로의 구조 변화가 이제 막 시작됐기 때문입니다. 이 변화는 대형 자본만의 기회가 아닙니다.
지금 단기임대를 시작하는 개인 호스트에게도 같이 올라탈 수 있는 파도입니다.
한국 임대 시장의 구조적 변화
과거 한국의 임대 시장은 전세가 중심이었습니다. 전세는 비교적 큰 보증금을 내고 매달 월세를 내지 않는 대신, 일정 기간 집에 장기 거주할 수 있는 방식입니다.
이 구조는 세입자에게 매달 주거비 부담이 없다는 장점이 있었습니다. 하지만 최근 몇 년 사이, 전세에서 월세로 빠르게 바뀌는 흐름이 나타나고 있습니다.
월세는 보증금이 적지만, 매달 집세를 내야 하므로 세입자의 주거비 부담이 매달 ‘현금 지출’로 나타납니다. 그래서 많은 국내 세입자들은 아직 ‘높은 월세’를 쉽게 받아들이지 못하고 있습니다.
그럼에도 불구하고 시장은 점점 월세를 감당할 수 있는 사람을 중심으로 재편될 가능성이 큽니다.
이유는 크게 세 가지입니다.
금리가 낮아지면서, 전세 보증금을 굴려서 얻는 이익이 줄었습니다.
대신 매달 안정적인 현금 흐름을 주는 월세를 선호하는 집주인이 늘고 있습니다.
세입자 수요 변화
1~2인 가구가 늘고, 외국인 거주자가 증가하면서 전세보다는 월세를 선호하는 층이 커졌습니다.
외국인은 전세 대출이 어려운 경우가 많아 월세를 선택하는 경우가 대부분입니다. 또한, 외국인은 전세 사기 피해자에 대한 특별 금융지원에서 제외되는 경우가 많아 전세 대신 월세를 선호하는 경향이 강합니다.
공급 부족과 주거비 상승
전세 매물이 줄고 집값이 오르면서, 월세로 전환되는 비율이 높아지고 있습니다.
서울 빌라/오피스텔의 전세 비중이 전년 대비 10~12% 하락하고, 전세 매물 감소가 월세 선호로 이어지고 있습니다.
결국, 앞으로의 임대 시장은 보증금 + 월세 방식이 표준이 될 가능성이 큽니다.
이는 세입자에게는 부담이지만, 집주인과 임대 사업자에게는 새로운 수익 구조를 만들 수 있는 기회이기도 합니다.
고임대료를 지불할 수 있는 세그먼트
전세 종말과 월세화가 진행되면, 시장 주도권은 더 많은 임대료를 지불할 수 있는 세그먼트로 넘어갑니다.
외국인 장기 체류자
고소득 전문직
다국적 기업 파견 인력
특히 외국인 수요는 주목할 만합니다. 2024년 기준 국내 장기체류 외국인은 약 187만 명으로, 5년 전 대비 30% 이상 증가했습니다. 그들은 언어 장벽, 계약 안정성, 생활 편의 등 단순한 ‘주거
공간’ 이상의 솔루션을 절실히 필요로 합니다.
이는 단순 임대를 넘어, 계약·결제·생활지원이 결합된 주거 서비스 모델이나 기업·기관 전용 숙소 운영 등으로 확장할 기회를 의미합니다.
결론 – 월세 중심 시장, 새로운 기회의 파도
전세에서 월세로의 구조 변화는 단순한 임대 형태 전환이 아닙니다.
이는 글로벌 자본의 유입, 고임대료를 지불할 수 있는 세그먼트의 부상, 그리고 서비스형 주거 시장의 확장이라는 거대한 흐름을 만들어내고 있습니다.
앞으로 이 시장에서 살아남으려면 단순히 ‘집을 빌려주는’ 수준을 넘어, 세그먼트 맞춤형 주거 솔루션을 설계·운영할 수 있는 역량이 필수입니다. 이 변화에 빨리 적응하는 호스트일수록, 시장 재편의 수혜를 선점하게 될 것입니다.
그리고 이 변화의 한가운데에는, 연간 3.2조원 규모로 성장 중인 외국인 단기임대 시장이라는 또 다른 블루오션이 있습니다.
다음 글에서는 왜 이 시장이 급성장하고 있으며, 어떤 운영 모델이 가장 유리한지 구체적으로 살펴보겠습니다.
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